Wie finanziere ich eine Immobilie in Spanien?

Das Wichtigste in Kürze

• Spanische Banken finanzieren in der Regel bis zu 65–70 % des Kaufpreises, der Rest und die Nebenkosten muss durch vorhandenes Eigenkapital (ohne weiteres Darlehen) gedeckt werden.
• Eine Finanzierung mit einer deutschen Bank (und Absicherung in Spanien) ist bis zu 57.6% des Kaufpreises möglich (Rest kann aus weiteren deutschen Darlehen kommen)
• Für deutsche Käufer ohne Wohnsitz in Spanien (Nicht-Residenten) gelten strengere Anforderungen: eine NIE-Nummer, umfangreiche Unterlagen und beglaubigte Übersetzungen sind Pflicht.

• Eine Immobilienfinanzierung ist sowohl über spanische Banken als auch über deutsche Banken oder die Beleihung einer deutschen Immobilie möglich – jede Variante hat Vor- und Nachteile.
• Kaufnebenkosten wie Steuern, Notar- und Grundbuchgebühren betragen in Spanien zusätzlich etwa 12–15 % des Kaufpreises.
• Mit der HAMBURGER HYPO haben Sie einen erfahrenen Partner, der den gesamten Finanzierungsprozess begleitet, die passende Lösung prüft und die Abwicklung mit Banken übernimmt.

Welche Fragen zur Finanzierung in Spanien sind wichtig?

Wenn Sie sich entschieden haben, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, stehen Sie vor der Frage, wie diese Ferienimmobilie finanziert werden kann.

• Welche deutsche Bank finanziert Immobilien in Spanien?
• Was muss ich bei der Finanzierung einer Immobilie in Spanien beachten?
• Wieviel Eigenkapital benötige ich und wie weise ich es nach?
• Was sind die Nebenkosten beim Kauf in Spanien?
• Was ist die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) und wo bekomme ich sie?
• Muss ich meine Unterlagen ins Spanische übersetzen und notariell beglaubigen lassen?
• Welche Bonitätsnachweise muss ich vorlegen?
• Wird die Vermietung der spanischen Immobilie als Einkommen anerkannt?
• Wie kann ich meine deutsche Immobilie in die Absicherung einbinden?

Für die Beantwortung dieser Fragen sind wir Ihr Experte!

Wo in Spanien wird eine Immobilie finanziert?

Ihre Ferienimmobilie in Spanien kann in vielen Regionen liegen – wir prüfen Finanzierungen in allen relevanten Gebieten, zum Beispiel:

• Mallorca und Menorca
• Ibiza
• Kanarische Inseln
• Costa Blanca
• Costa del Sol
• Costa Brava
• Costa de la Luz
• Metropolregionen wie Madrid, Barcelona oder Sevilla

Für jede dieser Regionen können wir und unsere Partner Ihnen einen Finanzierungsvorschlag unterbreiten.

Das Gute dabei: Sie stellen nur eine Anfrage und wir prüfen alle Varianten!

HAMBURGER HYPO – Finanzierungsvermittlung für den Kauf in Spanien

Wie kann eine Immobilienfinanzierung in Spanien erfolgen?

Ablauf einer Immobilienfinanzierung in Spanien: Schritt für Schritt erklärt

Eine Immobilienfinanzierung in Spanien folgt einem klar strukturierten Prozess, der sich in mehreren Phasen vollzieht. Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, haben wir die wichtigsten Schritte für Sie zusammengefasst:

• Finanzierungsanfrage stellen: Sie reichen Ihre Anfrage bei uns ein und geben erste Rahmendaten zu Objekt und Finanzierung an.
  Wir prüfen, ob die Anfrage eher bei einer deutschen oder spanischen Bank vorgestellt werden sollte.
• Unterlagen einreichen: Dazu gehören Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Kontoauszüge, Ausweisdokumente, die spanische Steuernummer (NIE), die Bonitätsauskunft (SCHUFA) sowie der Kaufvertrag oder Vorvertrag.

• Bonitätsprüfung durch die Bank: Die Bank prüft Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und bewertet die Möglichkeit der Kreditvergabe.
  Hierbei ist zu beachten, dass die spanischen Banken ganz andere Vorgaben haben als Banken hier in Deutschland, daher ist eine Bonitätsvorprüfung unserer Partner (bevor es in die Kreditabteilung geht) sehr wichtig.
• Tasación (Immobilienbewertung): Ein zugelassener Gutachter erstellt die offizielle Bewertung der Immobilie. Diese legt den Marktwert fest und bestimmt, bis zu welchem Prozentsatz die Bank finanziert (meist 65–70 %).
• Kreditangebot & Vertragsabschluss: Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie ein Finanzierungsangebot. Mit Unterzeichnung des Kreditvertrags und Eintragung der Hypothek ins Grundbuch wird die Finanzierung rechtskräftig.

Was ist eine ‚Tasación‘ und welche Rolle spielt sie bei der Finanzierung?

In Spanien ist die sogenannte „Tasación“ eine von der Bank verpflichtend verlangte Immobilienbewertung. Sie wird von einem zugelassenen, unabhängigen Gutachter erstellt und legt den offiziellen Marktwert der Immobilie fest.
Auf Basis dieses Wertes entscheidet die Bank, wie hoch der Kredit maximal ausfallen darf – in der Regel werden 65–70 % des Tasación-Wertes finanziert (unser deutscher Bankpartner finanziert 57.6 %), auch wenn der vereinbarte Kaufpreis höher liegt.

Für Sie bedeutet das: Liegt die Tasación unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln decken oder mit der Verkäufer nachverhandeln.. Deshalb ist die Bewertung ein zentraler Schritt im Finanzierungsprozess. Die HAMBURGER HYPO begleitet Sie dabei.
Unsere Partner beauftragen das nötige Gutachten (ab ca. 700 EUR Kosten) und stimmen die Gutachtertermine sowie die Einreichung der Bewertung direkt mit den Banken ab.

Fazit: Mit der HAMBURGER HYPO sicher zur Immobilienfinanzierung in Spanien

Eine Immobilienfinanzierung in Spanien bringt für deutsche Käufer viele Chancen, aber auch besondere Herausforderungen mit sich – von hohen Eigenkapitalanforderungen über Sprachbarrieren bis hin zu rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten.

Wer den Traum von einer Ferienimmobilie, einem Alterswohnsitz oder einer Kapitalanlage in Spanien verwirklichen möchte, sollte daher auf einen erfahrenen Partner setzen.

Die HAMBURGER HYPO begleitet Sie bei jedem Schritt: von der Auswahl der passenden Finanzierungsvariante über die Abstimmung mit spanischen und deutschen Banken bis hin zur Absicherung durch eine bestehende Immobilie in Deutschland. Dank unseres Netzwerks und unserer Spezialisierung auf Auslandsfinanzierungen finden wir auch für komplexe Fälle eine Lösung.

So wird Ihr Immobilienkauf in Spanien nicht zum Risiko, sondern zu einem planbaren und sicheren Schritt – mit einer Finanzierung, die zu Ihren Zielen passt.

FAQ zur Finanzierung in Spanien

Wie viel leiht eine spanische Bank für eine Hypothek?

Spanische Banken finanzieren in der Regel zwischen 65 und 70 % des Kaufpreises oder des offiziellen Gutachterwertes (Tasación). Besonderheiten gibt es bei Fincas, wo je nach Lage auch nur 50% des Kaufpreises finanziert werden. Den restlichen Anteil sowie die Kaufnebenkosten müssen Sie selbst als Eigenkapital einbringen. Für Nicht-Residenten gelten häufig strengere Anforderungen, sodass die tatsächliche Beleihungshöhe im Einzelfall niedriger ausfallen kann.

Wie hoch sind die Zinsen in Spanien?

Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen liegen aktuell bei etwa 3,0–3,5 % für feste Zinsen und 2,0–2,5 % für variable Darlehen, die an den Euribor gekoppelt sind. Während feste Zinsen eine langfristige Planungssicherheit bieten, können variable Modelle kurzfristig günstiger sein, bergen aber das Risiko steigender Monatsraten. Welche Variante für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Finanzsituation und Risikoneigung ab.

Was kann ich mir mit mtl. 7.000 EUR zum Kauf in Spanien leisten?

Die spanischen Banken verlangen, dass max. 30-35 % des Nettoeinkommens für Ausgaben aufgewendet werden. In diese Ausgaben fällt die neue Darlehensbelastung und alle bestehenden Belastungen in Deutschland, wie Darlehen, Miete, Kredite oder Leasing. Ausgehend von 7.000 EUR Netto und z.B. 1.000 EUR Miete in Deutschland, wären um die 225.000 EUR Darlehen (20 Jahre Laufzeit) denkbar.

Bei einer deutschen Bank sieht die Berechnung ganz anders aus und dort wären um die 500.000 EUR Darlehen (15,5 Jahre Laufzeit) denkbar – bei Absicherung in Spanien.

Wird die Miete in Spanien von den Banken als Einkommen angesetzt?

Nein, Mieteinnahmen in Spanien werden von den Banken nicht als Einkommen angesetzt. Dabei ist es egal, ob die Miete aus einer Ferienvermietung oder Dauervermietung kommt.

Wie lange dauert die Kreditprüfung für einen Kauf in Spanien?

Für die Prüfung eines Kredites für den Immobilienkauf in Spanien sollten Sie 2-3 Monate einplanen, da vor Ort auch ein Gutachten der Immobilie gemacht werden muss. Beachten Sie dabei, dass es auch noch bis kurz vor Ende der Prüfung eine Ablehnung geben kann.

Wie finanziere ich eine Immobilie in Spanien?

Es gibt drei gängige Wege: eine Finanzierung über eine spanische Bank, über eine spezielle deutsche Bank oder über die Beleihung einer bestehenden Immobilie in Deutschland. Welche Lösung am besten geeignet ist, hängt vom Objektwert, Ihrem Eigenkapital und Ihrer Einkommenssituation ab. Die HAMBURGER HYPO prüft mit Ihnen gemeinsam die Optionen und erstellt eine maßgeschneiderte Finanzierung.

Kann ich als Deutscher in Spanien einen Kredit bekommen?

Ja, auch als deutscher Käufer können Sie in Spanien eine Hypothek aufnehmen. Voraussetzung ist jedoch die Beantragung einer spanischen Steuernummer (NIE), die Vorlage umfangreicher Unterlagen wie Einkommens- und Steuerbescheide sowie ein ausreichender Eigenkapitalanteil. Da die Anforderungen je nach Bank variieren, empfiehlt es sich, die Finanzierung mit einem erfahrenen Partner wie der HAMBURGER HYPO zu strukturieren, um Zeit und Kosten zu sparen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für den Hauskauf in Spanien?

Die spanischen Banken verlangen bei Nicht-Residenten 30-35 % des Kaufpreises + die Nebenkosten als Eigenkapital.
Ausgehend von einem Kaufpreis von 300.000 EUR wären dies rund 133.000 EUR (ausgehend von einer 70 % Finanzierung).

Die deutsche Bank, die in Spanien finanziert benötigt 42,4 % des Kaufpreises + die Nebenkosten als Eigenkapital.
Ausgehend von einem Kaufpreis von 300.000 EUR wären dies rund 174.000 EUR, wobei dieser Betrag auch über eine Zusatzabsicherung auf einer deutschen Immobilie finanziert werden kann.